So sparen Sie Steuern: Restnutzungsdauergutachten vom Experten
Steuern sparen mit Restnutzungsdauergutachten
Die vom Finanzamt festgelegte Restnutzungsdauer für Immobilien entspricht oft nicht der Realität. Wenn Sie eine der folgenden Fragen mit „Ja“ beantworten, können wir Ihnen helfen:
Vermuten Sie, dass die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist
Möchten Sie Ihr Gebäude mit einem Gutachten schneller abschreiben?
Ein Restnutzungsdauergutachten kann Ihnen helfen, Steuern zu sparen. Der Bundesfinanzhof hat ein wegweisendes Urteil gefällt, und das Bundesfinanzministerium weist die Finanzämter inzwischen darauf hin, Restnutzungsdauergutachten unter bestimmten Voraussetzungen anzuerkennen.
Restnutzungsdauer: Gutachten für Abschreibung
- Die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegte Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden entspricht oft nicht der tatsächlichen wirtschaftlichen Lebensdauer.
- Mit einem professionellen Wertgutachten lässt sich die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie inklusive Ausstattung gegenüber dem Finanzamt nachweislich verkürzen – und das kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
- Entscheidend für eine verkürzte Abschreibung (AfA) sind Faktoren wie wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungseinschränkungen und technischer Verschleiß.
- Unser zertifizierter Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Knut Krocker erstellt Bausubstanz-Gutachten, die die tatsächliche Lebensdauer Ihrer Immobilie genau dokumentieren – als fundierte Entscheidungsgrundlage für das Finanzamt.
- Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass für den Nachweis der realen Restnutzungsdauer kein umfassendes Verkehrswertgutachten mehr notwendig ist. Im Februar 2023 hat das Bundesfinanzministerium die Finanzbehörden offiziell angewiesen, Restnutzungsdauergutachten unter bestimmten Voraussetzungen anzuerkennen.
- Da eine Verkürzung der Restnutzungsdauer immer eine Einzelfallentscheidung ist, ist ein qualifiziertes Gutachten der Schlüssel zum Erfolg.
- Gern stellen wir Ihnen ein Mustergutachten zur Verfügung und beraten Sie umfassend, wie unsere Gutachten aufgebaut sind und Ihnen helfen können.
Was sind Restnutzungsdauergutachten?
Restnutzungsdauergutachten basieren auf Vorgaben des Einkommensteuergesetzes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Dort heißt es, dass bei einer tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes unter einem bestimmten Wert die Abschreibung der Abnutzung (AfA) entsprechend der kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen werden kann.
Steuerpflichtige können eine verkürzte Restnutzungsdauer eigenständig beim Finanzamt geltend machen. Wird der Antrag nicht formgerecht eingereicht, erfolgt meist eine Ablehnung. Mit einem qualifizierten Restnutzungsdauergutachten – erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen nach Besichtigung der Immobilie – wird der Nachweis einer angemessenen Nutzungsdauer-Reduzierung erbracht. In diesem Fall fällt es der Finanzbehörde schwer, die niedrigere Restnutzungsdauer abzulehnen.
Die wirtschaftliche tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes beschreibt den Zeitraum, in dem es voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entspricht (§ 11c Absatz 1 Satz 1 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Weicht diese tatsächliche Dauer von den festgelegten Werten in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) oder der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ab, kann die AfA im Rahmen des Einkommensteuergesetzes verkürzt werden.
Für eine AfA-Verkürzung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Das Bundesfinanzministerium hat dies in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 klargestellt und die Finanzbehörden der Länder über die genauen Bedingungen und Nachweiserfordernisse informiert.
Für die meisten betroffenen Immobilien – überwiegend private Wohngebäude – gelten folgende Richtwerte:
Gebäude vor 1925 müssen eine Restnutzungsdauer von weniger als 40 Jahren aufweisen, um eine AfA-Verkürzung zu rechtfertigen.
Gebäude zwischen 1925 und 2022 benötigen eine Restnutzungsdauer unter 50 Jahren.
Für Gebäude ab 2023 lohnt sich eine AfA-Verkürzung nur bei einer Restnutzungsdauer unter 33 Jahren.
Nachweismethoden im Restnutzungsdauergutachten
Das Bundesfinanzministerium informiert in Punkt 5 seines Schreibens die Finanzämter über die Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer. Demnach reicht unter bestimmten Voraussetzungen ein Restnutzungsdauergutachten aus, wenn folgendes erfüllt ist:
Der Zustand des Gebäudes, insbesondere seiner tragenden Bauelemente, muss detailliert beschrieben werden. Zudem ist nachvollziehbar darzulegen, warum am Ende der angegebenen (kürzeren) Nutzungsdauer keine wirtschaftlich sinnvolle Weiterverwendung mehr möglich ist und kein Restwert verbleibt.
Darüber hinaus muss der Gutachter, der das Restnutzungsdauergutachten erstellt, öffentlich bestellt und vereidigt sein – speziell für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke. Alternativ wird auch eine Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle anerkannt.
Wir als Gutachter erfüllen diese hohen Anforderungen umfassend und sind entsprechend qualifiziert und zertifiziert.
Anmerkung: Manche Finanzämter akzeptieren Restnutzungsdauergutachten nur, wenn der Sachverständige das Grundstück persönlich besichtigt hat. Bis heute gibt es keine einheitlichen Vorgaben oder Standards, wie ein solches Gutachten genau erstellt werden muss. Eine detaillierte Beschreibung der Bausubstanz ist jedoch in jedem Gutachten unerlässlich. Deshalb hat sich aus dem Bausubstanzgutachten das Restnutzungsdauergutachten entwickelt.
Beispiel: Höhere Abschreibung durch ein Restnutzungsdauergutachten
Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage und möchten von einer schnelleren Abschreibung profitieren? Mit einem Restnutzungsdauergutachten lässt sich das finanzielle Potenzial Ihrer Immobilie steuerlich besser ausschöpfen.
Ihr Ausgangspunkt:
Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
Bodenwertanteil: 120.000 €
Gebäudewert (AfA-Basis): 180.000 €
Das Finanzamt setzt die Gesamtnutzungsdauer auf 50 Jahre an. Daraus ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 3.600 €.
Doch Sie möchten die Immobilie nicht langfristig halten und Ihre Steuerlast kurzfristig senken? Dann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten.
Mit unserem Gutachten:
Kosten für das Gutachten: 899 € (brutto)
Verkürzte Restnutzungsdauer: 25 Jahre
Neue jährliche Abschreibung: 7.200 €
Ein einmaliger Aufwand von 899 € kann innerhalb von 25 Jahren die Steuerersparnis verdoppeln. Kontaktieren Sie uns – wir erstellen Ihr individuelles Restnutzungsdauergutachten und unterstützen Sie beim Weg zur finanziellen Entlastung.